Descontar o NOI de um investimento imobiliário pela taxa máxima é análogo a descontar um fluxo de dividendos futuro pela taxa de retorno exigida apropriada, ajustada ao crescimento dos dividendos . Os investidores em ações familiarizados com os modelos de crescimento de dividendos deverão perceber imediatamente a semelhança.

Ativo imobilizado: o que é, quais são as contas e contabilização

A abordagem do multiplicador de rendimento bruto é um método de avaliação relativa que se baseia no pressuposto subjacente de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente ao rendimento bruto que ajudam a gerar. Como o nome indica, a receita bruta é a receita total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. Mas as taxas de vacância devem ser previstas para se obter uma estimativa precisa.

Por exemplo, um investidor imobiliário que compra um edifício de 100.000 pés quadrados pode determinar, a partir de dados comparáveis, que a renda mensal bruta média por metro quadrado no bairro é de US$ 10. Embora o investidor possa inicialmente presumir que a renda anual bruta é de US$ 12 milhões (US$ 10 x 12 meses x 100.000 pés quadrados), é provável que haja algumas unidades vagas no edifício a qualquer momento.

Supondo que haja uma taxa de vacância de 10% , a renda bruta anual é de US$ 10,8 milhões (US$ 12 milhões x 90%). Uma abordagem semelhante também é aplicada à abordagem do lucro operacional líquido.

O próximo passo para avaliar o valor do imóvel é determinar o multiplicador da renda bruta e multiplicá-lo pela renda bruta anual. O multiplicador da receita bruta pode ser encontrado usando dados históricos de vendas. Observar os preços de venda de propriedades comparáveis ​​e dividir esse valor pelo rendimento anual bruto gerado produz o multiplicador médio para a região.